Еженедельник НЕДВИЖИМОСТЬ ВЛАДИВОСТОКА
20.03.2014 05:25

Что такое профессиональная оценка недвижимости?

Оценка недвижимости — важный фактор успешной продажи. В какие сроки будет найден покупатель, получит ли заемщик кредит, удастся ли продавцу реализовать свои планы на покупку другого жилья, определяется на этом этапе и во многом зависит от того, насколько верно была выполнена оценка квартиры.

Подойти к оценке квартиры можно по-разному: доверить эту работу риэлтору или попытаться справиться собственными силами. В чем разница между этими способами?

Для правильной оценки нужно выполнить несколько условий.

Быстро и точно определить, с какими объектами рынка нужно сравнивать продаваемую квартиру. Увидеть, какие параметры влияют на цену, а какие — только на скорость продажи.

Принимать во внимание не только цену предложения, которую мы видим в газетах и Интернете, но и статистику цен реальных сделок.

Каким образом проводится оценка? Определяя стоимость недвижимости, собственники и риэлторы зачастую пользуются похожими инструментами, но только делают они это по-разному.

Устанавливая цену квартиры, собственник опирается на информацию, полученную от частных лиц и из открытых источников — объявлений в специализированных изданиях или сети Интернет. Стоимость, которую он видит в объявлениях,— это цена предложения, от которой реальная сумма сделки может заметно отличаться как в меньшую, так и в большую сторону.

По словам директора по развитию группы компания «Виктория» Светланы Наговициной, в настоящий момент разница между ценой, за которую выставляет квартиру на продажу собственник, и той, по которой завершается сделка, составляет 5-7%. Причём, речь, разумеется, идёт об уменьшении. «Зачастую собственник, выставляя квартиру на продажу, ориентируется лишь на цены на аналогичные объекты, не принимая во внимание покупательский спрос и статистику по реальным продажам. Да, вы можете выставить свою квартиру за 4 млн, но реальный покупатель готов дать за неё несколько меньше. И пока цена не будет скорректирована, сделку закрыть не удастся, квартира не будет продаваться — Светлана Наговицина.

Первое, с чего начинают свою работу при оценке недвижимости и собственник, и риэлтор,— это составление выборки аналогичных объектов, представленных на рынке. Однако, специальные поисковые программы, которые используют риэлторы, значительно облегчают задачу: увеличивают скорость и точность поиска, позволяют отсекать из выборки дубли — одни и те же квартиры, выставленные в разных изданиях. Не учитывает риэлтор, формируя выборку, и так называемые „пустышки" (рекламные объявления, задача которых — не продать конкретный объект, а только привлечь покупателя интересной ценой).

Важное отличие профессионального подхода к оценке объекта — эмоциональный нейтралитет риэлтора по отношению к конкретной квартире. Согласитесь, как бы мы ни были уверены в уникальности нашего жилья, для его продажи важно, выставлена на рынке единственная двухкомнатная квартира в нашем микрорайоне — или их девятнадцать, сравнивает клиент эту квартиру с более дорогими — или более дешевыми вариантами, обладающими тем же набором характеристик.

Параметров, на которые покупатель ориентируется в процессе выбора квартиры, на самом деле немало. На цену объекта влияют качественные характеристики здания, его возраст и срок планируемой эксплуатации, качество внутренней отделки, класс используемых материалов. Приобретая квартиру, покупатель хочет быть уверен, что ликвидность объекта не снизится через несколько лет, купленная квартира не потеряет в цене.

Рыночная оценка недвижимости — это скрупулезная аналитическая работа, которая во многом строится на составлении индекса инвестиционной привлекательности конкретной квартиры, определяемой по типу и возрасту дома, его социальному окружению и близости к инфраструктуре.

На деле цену объекта определит не риэлтор и не продавец, это сделает покупатель.

Это он примет решение, за какую сумму он готов купить эту квартиру, сравнив ее с другими выставленными на рынке. Наше дело — предугадать это решение и оценить возможность влияния на него. Можно выставить трехкомнатную квартиру в старом панельном доме по цене трехкомнатной в кирпичной новостройке — но только если мы можем четко ответить себе на вопрос, почему, сравнивая эти два варианта, покупатель выберет наш. Уникальным преимуществом может стать идеальное состояние, выгодное местоположение, предоставление удобных условий расчетов, мебель в подарок или что-то еще. Но на этот вопрос обязательно должен быть ответ.

Следующий этап оценки — проанализировать предложение и спрос

Во-первых, важно правильно выбрать сегмент для сравнения. Как правило, в одном микрорайоне одновременно продается не так много совершенно одинаковых квартир, чтобы составить точное представление о цене. Приходится выбирать объекты, находящиеся в соседних сегментах и подходящие для сравнения.

Затем — этап анализа этих объектов: необходимо выяснить, каковы их характеристики, как давно они на рынке, как менялась за это время цена; узнать у собственников, готовы ли они к торгу, каковы условия сделки — и многое другое. Не менее важно параллельно оценивать реальный спрос: какие квартиры искали клиенты за последние две-три недели? На какую цену и какие условия продажи ориентировались покупатели? Как менялись их запросы за последние несколько месяцев?

Еще один момент — как изменяется объем предложения. Если последние несколько недель число аналогичных объектов в этом сегменте активно росло, а спрос не менялся — вряд ли можно ждать повышения цены.  Если это число существенно уменьшалось при стабильном спросе — у собственника есть все основания ожидать интереса к своей квартире, даже если она немного переоценена.

Сотрудники ГК „Виктория“ пользуются информацией о том, сколько заявок на аналогичные квартиры поступило в прошлом месяце, сколько звонков с подобными запросами было в текущем. Опираясь на данные о динамике спроса и предложения, наши риэлторы могут с большой вероятностью предугадать, что будет происходить со спросом в ближайшей перспективе.

Причем,  вся информация должна быть собрана и проанализирована еще до того, как появилась первая реклама объекта. По статистике, максимальное количество обращений поступает в первые три недели рекламы объекта, когда он является для рынка новым. И если в это время квартира выставляется по неразумно завышенной цене, покупатели теряют к ней интерес. А, кроме того, в этом случае достаточно сложно оценить реальные возможности продажи, потому что звонков потенциальных покупателей не поступает.

Все вышесказанное, однако, не означает, что у собственника нет возможности справиться с оценкой самостоятельно. Он может это сделать, если сумеет абстрагироваться от личного отношения к своей квартире и готов будет объективно оценить ее в сравнении с другими объектами. Если, работая в поисковых системах, проведет тот же объем работы, что осуществляет при оценке риэлтор, а затем составит план регулярных действий и несколько раз в неделю найдет время для мониторинга своего сегмента. Если задаться целью, можно справиться с этой задачей. Вопрос только в том, сколько времени это займет и насколько хорошо будет выполнена эта работа.

Заказать оценку квартиры для продажи бесплатно можно по телефонам:
(423) 269-12-10, 200-88-50

X
Вход в личный кабинет